Kurz und Bündig
Die Sanierungspflicht sorgt nicht erst seit gestern für Unsicherheit – und nachvollziehbarem Unverständnis – bei vielen Eigentümern. Zwischen politischen Kurswechseln, steigenden Anforderungen und finanziellen Belastungen stehen besonders ältere Gebäude im Fokus.
Klar ist: Wer energetisch sanieren muss, kann mit Fördermitteln rechnen – sollte aber rechtzeitig planen. Und zwar sorgfältig, professionell und langfristig. Ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) hilft immer, gesetzliche Vorgaben umzusetzen und gleichzeitig von finanziellen Vorteilen zu profitieren. Wer informiert handelt, sichert nachhaltig Wohnwert, schützt das Klima und nutzt Förderchancen.
Kurz und bündig heißt also: aktuelle BAFA-Förderung nutzen und iSFP erstellen lassen – immer der erste Schritt.
Sanierungspflicht: Politischer Streitpunkt zwischen Klimazielen und Kostenfragen
Kaum ein sach-politisches Thema hat in den letzten Monaten bis Jahren so viele Emotionen ausgelöst wie die Sanierungspflicht für Bestandsgebäude. Im Zentrum der Debatte steht die Frage, wie Klimaschutz im Gebäudesektor umgesetzt werden soll – und wer letztlich die Kosten dafür trägt. Das etwas passieren muss, ist Konsens. Der Gebäudesektor in Deutschland ist für ca. 30% der deutschen Co2-Ausstöße verantwortlich. Das dies nicht für immer so bleiben muss, zeigen uns wie so oft skandinavische Länder: Hier ist der Gebäudesektor für nur 3% der Ausstöße verantwortlich – und das trotz der kühleren Temperaturen.
Der Weg zur Einsparung bleibt allerdings unklar. Während die frühere Bundesregierung unter Federführung von Robert Habeck mit dem Gebäudeenergiegesetz (GEG, „Heizungsgesetz“) klare Vorgaben zur Heizungsmodernisierung und energetischen Sanierung gemacht hatte, kündigt die neue CDU-geführte Regierung unter Friedrich Merz eine deutlich „pragmatischere Linie“ an. Auch die neue Wirtschaftsministerin Reiche hat angekündigt, die Sorgen der Eigentümer ernst zu nehmen und stärker auf Freiwilligkeit sowie wirtschaftliche Machbarkeit zu setzen. Wie das konkret aussieht, bleibt abzuwarten. Verbraucher dürfen (und müssen) darauf hoffen, das Reiche mit ihren Erfahrungen u.a. in führenden Positionen beim Energiekonzern E.ON energiepolitische Kompetenz mitbringt.
»Wir, die Union, wir stehen voll und ganz hinter dieser Wärmewende. (…) Eigentlich hätte im Jahr 2023 eine viel höhere Zahl von Wärmepumpen eingebaut werden müssen.«
Friedrich Merz, Bundeskanzler
Was das nun für Eigentümer bedeutet? Die neue Regierung hat erste Signale gesendet: mehr Übergangsfristen, weniger Zwang, dafür stärkere Förderung und Beratung. Doch Klarheit besteht noch nicht. Deshalb ist es umso wichtiger, sich frühzeitig zu informieren und die eigenen Optionen zu prüfen. Eine gute erste Orientierung bietet unser Youtube Video zum Heizungsgesetz in dem wir erklären, was jetzt wichtig ist – kompakt, verständlich und aktuell:
Was bedeutet Sanierungspflicht? Rechtliche Grundlagen einfach erklärt
Die sogenannte Sanierungspflicht bezeichnet gesetzliche Vorgaben, nach denen bestimmte energetische Maßnahmen an bestehenden Wohngebäuden verpflichtend umzusetzen sind. Ziel ist es, die Energieeffizienz zu steigern und den CO₂-Ausstoß im Gebäudesektor zu reduzieren – ein zentraler Bestandteil der deutschen wie auch europäischen Klimapolitik (Stichwort 30%). Die wichtigsten Regelungen hierzu finden sich im Gebäudeenergiegesetz, das zuletzt im Jahr 2024 novelliert wurde. Besonders betroffen sind dabei ältere Gebäude mit schlechten Energiekennwerten – sogenannte „Worst Performing Buildings“, also die energetisch schlechtesten 15 % des Bestands.
Doch was hat sich durch den Regierungswechsel verändert? Die neue Regierung hat angekündigt, die bestehenden Pflichten zu überprüfen und dort, wo möglich, zu entschärfen. Viel konkreter wird es leider nicht. Für Eigentümer kann das bedeuten: Die grundsätzlichen Anforderungen bleiben bestehen, aber die Umsetzung könnte künftig flexibler gestaltet werden.
Die wichtigsten Pflichten – nicht erschöpfend – im Überblick:
| Maßnahme | Gesetzliche Grundlage | Frist & Bedingung |
|---|---|---|
| Austausch alter Heizkessel | § 72 GEG | Bei Kesseln älter als 30 Jahre |
| Dämmung der obersten Geschossdecke | § 47 GEG | Pflicht bei ungedämmten Decken über beheizten Räumen |
| Heizungsrohrdämmung | § 71 GEG | Bei zugänglichen Leitungen im unbeheizten Bereich |
Für Hausbesitzer ist jetzt der richtige Zeitpunkt, den eigenen Sanierungsbedarf professionell überprüfen zu lassen – idealerweise durch einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP), der rechtzeitig Klarheit schafft und Zugang zu Fördermitteln sichert. Dieser ist 15 Jahre gültig und somit – losgelöst von kurz- oder mittelfristigen politischen Änderungen – immer der richtige erste Schritt. Aktuell wird dieser zu 50% von der BAFA gefördert, der Zeitpunkt einen iSFP erstellen zu lassen könnte also nicht besser sein.
Weitere Informationen finden Sie direkt im Gebäudeenergiegesetz im Bundesgesetzblatt: GEG – nichtamtliches Inhaltsverzeichnis
Und unseren dedizierten Artikel zum Heizungsgesetz finden Sie hier:
Welche Gebäude sind betroffen? Kriterien und Einzelfälle verständlich erklärt
Ob eine Sanierungspflicht greift, hängt in erster Linie vom Zustand und Alter des Gebäudes ab. Grundsätzlich gilt: Je älter und energetisch ineffizienter ein Haus ist, desto wahrscheinlicher ist es, dass bestimmte Sanierungsmaßnahmen gesetzlich vorgeschrieben sind – insbesondere, wenn Eigentumsverhältnisse wechseln oder größere Modernisierungen anstehen. Die entscheidenden Kriterien ergeben sich aus dem GEG, welches Mindeststandards für Wärmeschutz, Heizungstechnik und Dämmung vorschreibt.
Ein zentraler Anwendungsfall ist der sogenannte Eigentümerwechsel. Wer ein älteres Ein- oder Zweifamilienhaus erbt oder kauft, muss – sofern das Gebäude noch nicht den aktuellen energetischen Standards entspricht – innerhalb von zwei Jahren bestimmte Pflichten erfüllen. Dazu zählen beispielsweise der Austausch veralteter Öl- oder Gasheizkessel sowie die Dämmung der obersten Geschossdecke. Diese Vorgaben gelten unabhängig davon, ob eine Sanierung aus wirtschaftlicher Sicht sinnvoll erscheint – sie sind gesetzlich vorgeschrieben. Obwohl eine Pflicht greift ist auch hier ein iSFP hilfreich, um die effizientesten Maßnahmen auszuwählen.
Auch Gebäude, die vor dem 1. Februar 2002 errichtet wurden und bislang nicht umfassend modernisiert wurden, stehen im Fokus. Häufig fehlt hier eine ausreichende Dämmung der Fassade, des Daches oder der Kellerdecke. In Kombination mit einer veralteten Heiztechnik ergibt sich ein hoher energetischer Sanierungsbedarf – und damit ein erhöhtes Risiko für gesetzliche Verpflichtungen. Aber: durch eine Wärmepumpe – insbesondere in Kombination mit einer verbesserten Dämmung – auch eine sehr gute Möglichkeit für eine signifikante Senkung der Betriebskosten. Christian Lindner würde in diesem Fall von „dornigen Chancen“ anstatt Problemen sprechen.
Eine Immobiliengruppe, welche besonders betroffen ist, ist der Altbau. Unseren dedizierten Artikel über Dachdämmung im Altbau finden Sie hier:
Tipp
Wer jetzt also einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) erstellt, kann nicht nur mögliche Pflichten frühzeitig erkennen und die effizienteste Maßnahme auswählen, sondern sich auch attraktive Förderungen sichern.
Sanierungspflicht und Fördermöglichkeiten: Zwischen Zwang und finanzieller Unterstützung
Mit der Einführung und Verschärfung gesetzlicher Sanierungspflichten stellt sich für viele Eigentümer die Frage: Wer trägt die Kosten? Auch wenn das GEG in vielen Fällen klare Vorgaben macht – etwa bei der Pflicht zur Dämmung der obersten Geschossdecke oder dem Austausch veralteter Heizkessel – so bleibt die Umsetzung dennoch eine finanzielle Herausforderung. Um die Akzeptanz dieser Pflichten zu erhöhen und soziale Härten zu vermeiden, hat der Gesetzgeber umfangreiche Förderprogramme etabliert, die verpflichtende Maßnahmen gezielt unterstützen.
Grundsätzlich sind Maßnahmen, die unter die Sanierungspflicht fallen, förderfähig, sofern sie technisch den Anforderungen der Förderrichtlinien entsprechen. Das gilt etwa für den Austausch ineffizienter Heizsysteme durch Wärmepumpen oder Hybridlösungen, aber auch für Maßnahmen an der Gebäudehülle wie Fassaden-, Dach- oder Kellerdeckendämmung.
Ein zentrales Instrument ist die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG). Sie wird vom BAFA (Zuschüsse) und der KfW (Kredite) verwaltet. Die Förderung beträgt in der Regel 15 % der Investitionskosten – kann aber auf 20 % steigen, wenn ein individueller Sanierungsfahrplan vorliegt. Dieser lohnt sich allein deswegen schon. Für Heizungstauschmaßnahmen gelten ab 2024 sogar erhöhte Fördersätze von bis zu 70 %, abhängig vom Einkommen und der gewählten Technologie. Für Details zu Ihrem jeweiligen Einzelfall empfiehlt sich eine professionelle Energieberatung.
Besonders wichtig: Eine Förderung ist nicht automatisch ausgeschlossen, nur weil die Maßnahme verpflichtend ist. Entscheidend ist vielmehr die Einhaltung technischer Mindestanforderungen, die in den jeweiligen Merkblättern (z. B. BEG EM) genau definiert sind.
Eine tabellarische Übersicht, welche Sanierungspflichten aktuell bestehen und welche Förderquote dazu passt, finden Sie im Artikelabschnitt „Pflichten und Förderung im Überblick“.
Alles rund um das Thema Förderungen für energetische Sanierung finden Sie unter deutsche-sanierungsberatung.de/foerderung
Individueller Sanierungsfahrplan (iSFP): Strukturierte Umsetzung gesetzlicher Vorgaben
Die Sanierungspflichten gemäß Gebäudeenergiegesetz stellen viele Eigentümer vor die Herausforderung, notwendige Maßnahmen effizient und planvoll umzusetzen – und vor die Orientierungslosigkeit irgendwo anfangen zu müssen. Der individuelle Sanierungsfahrplan bietet hierfür ein strukturiertes Instrument, um die energetische Modernisierung eines Gebäudes systematisch anzugehen.
Ein iSFP wird von zertifizierten Energieberatern erstellt und umfasst eine detaillierte Analyse des aktuellen energetischen Zustands des Gebäudes. Darauf aufbauend werden empfohlene Sanierungsmaßnahmen in einer sinnvollen Reihenfolge dargestellt, wobei sowohl technische als auch wirtschaftliche Aspekte berücksichtigt werden. Dies ermöglicht es Eigentümern, die Umsetzung gesetzlicher Anforderungen mit individuellen Planungen und finanziellen Möglichkeiten in Einklang zu bringen.
Ein weiterer Vorteil des iSFP liegt in der Möglichkeit, zusätzliche Fördermittel zu beantragen. So kann beispielsweise ein iSFP-Bonus von 5 % auf bestimmte Sanierungsmaßnahmen gewährt werden, was die finanzielle Belastung für Eigentümer reduziert. Zudem erhöht sich die maximale Fördergrenze pro Wohneinheit, wenn ein iSFP vorliegt. Informationen von offizieller Seite dazu finden Sie hier:
Für Eigentümer, die von den Sanierungspflichten betroffen sind, stellt der iSFP somit ein wertvolles Werkzeug dar, um die energetische Modernisierung ihres Gebäudes strategisch zu planen und umzusetzen.
Fazit: Sanierungspflicht verstehen – Klarheit schaffen, bevor Pflichten greifen
Zusammenfassend kann man also sagen: Abwarten und iSFP erstellen lassen. Denn die Diskussion um die Sanierungspflicht zeigt, wie stark energetische Modernisierung nicht nur eine technische, sondern auch eine gesellschaftliche und damit auch politische Herausforderung ist – und wie sehr man sich über den richtigen Weg streiten kann, obwohl die Absicht dieselbe ist. Auf der einen Seite steht das klare politische Ziel, den Gebäudesektor klimaneutral zu machen – auf der anderen Seite die berechtigte Sorge vieler Eigentümer, ob sie sich die notwendigen Maßnahmen leisten können und ob sich Rahmenbedingungen bald wieder ändern. Die Einführung und Verschärfung gesetzlicher Pflichten im Rahmen des GEG ist daher nicht isoliert zu betrachten, sondern eingebettet in eine Gesamtstrategie, die neben Anforderungen auch Förderangebote und Beratung bereitstellt – und die normalen Bürger mitdenkt (Bild: dpa/Kay Nietfeld)
Die bisherigen Abschnitte haben gezeigt: Wer ein älteres Gebäude besitzt, sollte sich nicht allein auf politische Versprechen oder Fristen verlassen. Stattdessen ist eine frühzeitige Auseinandersetzung mit dem energetischen Zustand des Gebäudes der zentrale Schritt, um spätere Überraschungen zu vermeiden. Eigentümer, die bereits heute wissen, ob und welche Sanierungspflichten auf sie zukommen könnten, haben klare Vorteile – nicht zuletzt bei der Planung, Finanzierung und Fördermittelbeantragung. Statt Angst vor Pflichten sollte dazu auch eine langfristige Kostenersparnis bei sofortiger Senkungen der Betriebskosten gesehen werden – ein deutlich attraktiverer Anreiz.
Der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP) stellt hierbei ein hilfreiches Werkzeug dar, um rechtliche Anforderungen in einen praktischen Maßnahmenplan zu übersetzen. Dabei geht es nicht nur um Fördermittel oder kleinteilige technische Fragen – es geht auch um Zukunftssicherheit, Wohnkomfort und die Werterhaltung der eigenen Immobilie.
Auch wenn die neue Bundesregierung signalisiert hat, gewisse Pflichten entschärfen oder Übergangsfristen verlängern zu wollen: Die langfristige Richtung ist klar. Energetische Sanierung wird zunehmend zur Voraussetzung für die Nutzbarkeit, Vermietbarkeit und Werthaltigkeit von Wohnimmobilien. Wer jetzt aktiv wird, verschafft sich nicht nur Planungssicherheit, sondern nutzt auch die aktuell noch verfügbaren Förderkonditionen.
Eine Orientierung an gesicherten Informationen, gesetzlich verankerten Pflichten und den verfügbaren Hilfsmitteln – das ist der Schlüssel, um fundierte Entscheidungen im Sinne der eigenen Zukunft zu treffen.
Fragen & Antworten zur Sanierungspflicht
Was ist die Sanierungspflicht genau?
Die Sanierungspflicht bezeichnet gesetzlich vorgeschriebene Maßnahmen zur energetischen Modernisierung von Gebäuden – etwa den Austausch alter Heizungen oder die Dämmung bestimmter Bauteile. Grundlage ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG).
Wer ist von der Sanierungspflicht betroffen?
In der Regel Eigentümer älterer Gebäude, insbesondere bei Eigentumswechsel oder unzureichendem Wärmeschutz. Gilt z. B. für Heizkessel älter als 30 Jahre oder ungedämmte Geschossdecken.
Ab wann gilt die Sanierungspflicht?
Die Sanierungspflichten gelten sofort bei bestimmten Anlässen (z. B. Eigentümerwechsel) oder bestehen dauerhaft bei Nichteinhaltung gesetzlicher Mindeststandards. Eine Übersicht gibt das GEG.
Was passiert, wenn ich nicht saniere?
Bei Verstoß gegen Sanierungspflichten drohen Bußgelder von bis zu 50.000 €. Außerdem kann der Wert der Immobilie sinken, z. B. durch schlechtere Energieeffizienzklassen.
Gibt es Ausnahmen von der Sanierungspflicht?
Ja. Denkmalgeschützte Gebäude, Härtefälle und selbst bewohnte Einfamilienhäuser mit langjährigem Besitzstand können unter bestimmten Bedingungen ausgenommen sein. Das Thema ist kompliziert und mehrdeutig. Deswegen: Energieberatung und iSFP beauftragen um Klarheit zu haben.
Was ist ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP)?
Ein iSFP ist ein Beratungsinstrument, das Schritt für Schritt aufzeigt, wie ein Gebäude energetisch modernisiert werden kann. Er ist freiwillig, erleichtert aber die Umsetzung von Pflichten und bringt Fördervorteile.
Welche Förderungen gibt es für verpflichtende Sanierungen?
Das BAFA und die KfW fördern viele Maßnahmen – auch wenn sie gesetzlich vorgeschrieben sind. Wichtig ist, dass die technischen Mindestanforderungen erfüllt werden.
Wie finde ich heraus, ob mein Haus betroffen ist?
Baujahr, Heiztechnik, Dämmzustand und Eigentumsverhältnisse sind entscheidend. Eine Energieberatung oder ein iSFP wird hier Klarheit schaffen.
Muss ich sofort alles sanieren?
Nein. Die Pflicht betrifft meist nur einzelne Maßnahmen. Eine ganzheitliche Sanierung ist nicht verpflichtend, kann aber sinnvoll und förderfähig sein.
Wo finde ich verlässliche Informationen zur Sanierungspflicht?
Im Gebäudeenergiegesetz (GEG), bei BAFA, KfW oder unabhängigen Energieberatungsstellen wie der Verbraucherzentrale. Auch fachlich fundierte Online-Ratgeber bieten gute Orientierung.
